Недвижимость в 2025 год

Информация для инвесторов и тех, кто хочет переехать в Санкт - Петербург

Итак, как изменился рынок в 2025:

⭕️ Дорогие кредиты. Если раньше девелоперы платили в среднем 5% по кредиту, то сейчас вынуждены от 10 до 20% закладывать в свою экономику.

⭕️ Инфляция за год в стройматериалах составила 10-20%.

⭕️ Заработные платы рабочих выросли в 2 раза. Это связано с увеличением выплат в других отраслях: курьерских компаниях, предприятиях с гособоронзаказом, службой по контракту.

⭕️ Дефицит рабочей силы. После Крокуса участились рейды на стройки и мигранты вынуждены искать себе другие занятия. В 2025 году ряд регионов вообще ввел запрет на работу мигрантов. Сейчас стройке придется конкурировать за россиян с отраслями, где ежемесячные выплаты превышают 200 тыс. рублей в месяц. Это без учета того, что остальные сегменты экономики тоже включатся в борьбу за людей, ведь миграционные ограничения коснутся не только девелопмента.

⭕️ 5 лет назад многие социальные объекты строил город, сейчас это все повесили на застройщиков, которые включают стоимость школ и садиков в цену квартир для вас. Добавьте к этому уменьшение плотности застройки в регионах.

⭕️ Сильно подорожала земля. К этому привело развитие строительной отрасли: льготная ипотека обеспечивала продажи, а участков было мало.

⭕️ Сроки и стоимость вывода объектов выросли, это мы с вами видим. Усложнились бюрократические процедуры по получению исходно-разрешительной документации, в нее включают решение тех или иных задач города, строительство социальных объектов.

⭕️ Налоговая реформа. Мы тоже на себе ощутили новый НДС. Многие подрядчики были небольшими и теперь они на УСН вынуждены его платить.

⭕️ Эволюция продукта и усложнение девелопмента. Благоустройство дворов, фасады, отделка подъездов в новых домах — все в современном жилье стоит больше, чем когда бы то ни было.

⭕️ Вклады под 24%
Наступит день, когда люди снимут деньги с вкладов и встанет вопрос — что с ними делать. Произойдет это, когда «ключ» снизится, а значит, уменьшится и ставка по ипотеке. Это приведет к огромному всплеску продаж на рынке недвижимости. Застройщики уже его ждут. К этому времени они, несомненно, постараются поднять цены.

Факторы, способствующие снижению цены на недвижимость:

✅ Низкие продажи относительно прошлого года. Застройщики сейчас вынуждены наполнять Эскроу-счета и давать скидки, но они и тем-более банки, не могут работать ниже себестоимости. Тем не менее, есть реальная вероятность дисконтов на отдельные объекты, лоты, пулы квартир, когда застройщики будут готовы снизить цену до 20%, чтобы решить тактические или оперативные задачи.

✅ Готовые квартиры. Часть застройщиков не сможет до ключей распродать все объекты и дома со сроками сдачи в 26+ годах могут давать скидки. Если застройщик ввел дом, но не отдал кредит банку, он может снизить стоимость, чтобы избавиться от нагрузки и приблизиться к долгожданной прибыли.

✅ Вторичка и инвесторы
В последние годы многие люди купили себе квартиры с целью перепродажи или сохранения средств. Часть из них может выходить на рынок с дисконтом по сравнению со средними ценами. Тем не менее, подобные предложения будут единичными.

☝🏻Выводы: девелоперы будут меньше строить из-за роста себестоимости и связанных с этим высоких рисков. Сотни застройщиков страны в конце 2024 года сидели над финансовыми моделями собственных проектов и не понимали, что еще срезать, чтобы в объектах появилась рентабельность. Единственный вариант — поднятие цены. Для этого есть потенциал с учетом объема вкладов и активного роста зарплат в стране.

Последнее, что сейчас может сделать девелопер — слить квартиры в убыток, обрекая себя сидеть без ассортимента, когда ставки снизятся, а люди снимут деньги со вкладов.

☝🏻Резюме — оснований для системного снижения стоимости квадратного метра на конец 2024 года нет.

Самый вероятный сценарий: цены на недвижимость продолжат уверенный рост и уже потом возможны скидки. Стоимость квартир, даже с учетом дисконтов, вряд ли будет ниже, чем сейчас. Прогноз по росту цен на 2025 год — до 25%.

Есть ли сейчас смысл покупать жилье:

Да, если есть потребность и финансовые возможности, то откладывать приобретение недвижимости нет смысла. Хороший вариант — рассрочка, тогда застройщик фиксирует стоимость и повышение цен не коснется покупателя. Про рассрочку будет следующий пост.

Семейная ипотека - классная возможность улучшить жилищные условия за 6%. Тем более, сейчас убрали лимиты и дают деньги! Сколько этот аукцион большой щедрости от государства будет продолжаться, я не знаю. Это тоже будет толкать продажи вверх.

А если у вас нет семейной ипотеки, то можно взять "донора" семейной ипотеки, об этом тоже напишу чуть позже. Много чего ещё напишу, вы читайте и задавайте вопросы.

Жизнь продолжается. Жильё строится. Люди покупают.

Статью подготовил директор агенства Дмитрий Уваров